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 すまいとマネープラン〜つなぎ融資のいらない住宅ローン〜


 FAQ

 ご利用について

Q1.
早期融資を必要としない場合はどうなりますか?
Q2.
「すまいと」に登録していない建築家と家づくりを計画していますが、すまいとマネープランは利用できますか?
Q3.
建売業者でも工事請負者として、すまいとマネープランの利用は可能ですか?
Q4.
一般のハウスメーカーで家を建てる場合にも利用できるのでしょうか?
Q5.
増改築・店舗の改装など他の建築で利用できますか?
Q6.
確認申請は、日本ERI(株)で行う必要がありますか?


 申し込みについて

Q1.
融資審査の条件を教えて下さい
Q2.
申し込みの相談は、どのタイミングがいいのでしょうか?
Q3.
土地の購入も考えているのですが、どうしたらいいですか?
Q4.
土地先行融資の申し込み時にはどのような書類が必要ですか?
Q5.
土地の購入後,建物の着工までの期間に制限はありますか?
Q6.
金融機関への土地の融資申し込みは、どのような手順ですか?
Q7.
土地代金は確定していますが、建築費用はまだ概算額です。
この場合、どのような手続きになるのでしょうか?
Q8.
詳細設計終了後、概算額と増減や変更があると思いますがこの増減にも対応できるのでしょうか?
Q9.
利用費用はいつ支払うのですか?


 建築計画の審査について

Q1.
事前融資審査を受ける際に、通常の手続きと手順が異なると書かれていますが、
具体的には、どのような違いがあるのでしょうか?
Q2.
(株)ERIソリューションでの建築計画の審査とはどのようなものですか?
Q3.
建築計画の審査や出来高支払いの確認は、役所の審査と関連しますか?
(例えば、完了検査済書が無いと最終金が振り込まれない等。)
Q4.
通常の住宅ローンより提出する書類が多くなりますが、事前審査の後、
これらの手続きが難しくなった場合、通常の住宅ローンに切り替えることは可能ですか?


 信託口座について

Q1.
口座名が三井住友銀行の金銭信託口とはどのようなものなのでしょうか?
Q2.
信託口座設定料の支払い時期はいつですか?
Q3.
信託口座を開設する手続きはどのようなものですか?
Q4.
建築資金(自己資金および融資金)を振り込む際の口座はどちらになりますか?


 工事中に関して

Q1.
工事の進捗状況を確認する方法は、どのような方法ですか?
Q2.
「工事終了部分に所有権を確保する」と有りますが、具体的にどのようにするのでしょうか?
Q3.
建築資金の支払先及び支払金額の変更は可能ですか?
Q4.
建築中に工事請負業者(工務店)が不幸にして倒産した場合どうなりますか?
Q5.
工事完成前に建築主が返済不能になった場合、どうなりますか?


 返済について

Q1.
自己資金の多い、少ないによる建て主の損得はありませんか?
Q2.
ローンの返済開始時期はいつですか?
Q3.
建築資金を信託口座に預けている間の金利はどうなりますか?


 その他

Q1.
分離発注する際の条件はありますか?
例えばオープンシステムなら、共済加入が必須条件と聞いていますが。
Q2.
性能表示制度を利用した場合、有利になる条件はありますか?
Q3.
工事請負業者は、完成保証制度への加入が条件とされていますが、
すまいと提携の完成保証以外の完成保証でもいいのでしょうか?
Q4.
手付金(契約金)を、工務店に自己資金にてすでに支払い済みの場合はどうなりますか?
Q5.
請負契約における一般的な場合の手付金(契約金)の額について教えてください。



 回答集 


 ご利用について


Q1. 早期融資を必要としない場合はどうなりますか?
自己資金で建築資金全額をまかなえる方、すでにお持ちの土地を担保に建築資金を調達できる方は、すまいとの「建築資金出来高支払管理制度」のみのご利用が可能です。

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Q2. 「すまいと」に登録していない建築家と家づくりを計画していますが、すまいとマネープランは利用できますか?
問題なく利用できます。
すまいとの建築家登録には費用もかかりませんので、建築家の方に、これをご縁に登録していただければ幸いです。

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Q3. 建売業者でも工事請負者として、すまいとマネープランの利用は可能ですか?
出来高支払管理は問題なく可能です。
融資に関しては、建築主に住宅ローンが下り、建築主が了解すれば、銀行の早期融資も可能です。
つまり建売ではなく、売建の物件であれば、建主への早期融資は可能となります。
その際、事前に設計図書や工程表等をご提出していただきます。

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Q4. 一般のハウスメーカーで家を建てる場合にも利用できるのでしょうか?
一般の工務店、ハウスメーカーで建築される方でも利用していただけます。
ただし、施工会社には、設計図書や工程表等をご提出していただきますので、事前の了解が必要となります。

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Q5. 増改築・店舗の改装など他の建築で利用できますか?
利用できます。
但し、提携金融機関からの住宅ローンは住宅建築に限定されていますので、事前にご相談ください。

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Q5. 確認申請は、日本ERI(株)で行う必要がありますか?
特に指定はありません。
よろしければ、これをご縁に、日本ERI(株)もご利用下さい。

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 申し込みについて


Q1. 融資審査の条件を教えて下さい
提携金融機関によります。

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Q2. 申し込みの相談は、どのタイミングがいいのでしょうか?
銀行にローンを申し込む前に、弊社までご連絡ください。
土地代金も銀行ローンをご利用される場合は、土地のローンを申し込まれる前に、
建物分のみ銀行ローンをご利用される場合は、建物ローンを申し込まれる前にご連絡ください。

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Q3. 土地の購入も考えているのですが、どうしたらいいですか?
一般的に、土地と建物への融資は同一金融機関からとなりますので、土地融資を受ける前にご相談下さい。土地先行融資を利用して、土地と建物一連の資金計画がスムーズに行うことができます。
また、土地の代金は信託口座を通さず、建築主から売主へ直接支払われます。

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Q4. 土地先行融資の申し込み時にはどのような書類が必要ですか?
通常の銀行の手続きと同じです。
通常必要な書類は、下記をご参照下さい。

土地に関する書類
土地の登記事項証明書(登記簿謄本)・公図
土地の売買契約書 (建蔽率・容積率がわかるもの)
建築主に関する書類
住民票、印鑑証明書
年収を証明するもの(納税申告所 か 源泉徴収表)
建物に関する書類
構造(木造、鉄骨、RC 等)がわかるもの
平面図、見積もり金額がわかるもの
(あくまで現状の予定ですので、延べ床面積、部屋の大きさなど
が記載されているもので結構です。)

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Q5. 土地の購入後,建物の着工までの期間に制限はありますか?
すまいとマネープランに関しては期間の制限はありません。
銀行の融資の際の条件として、「1年以内に建物が完成すること」とする場合が多いようです。
詳細は、各銀行にご確認ください。

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Q6. 金融機関への土地の融資申し込みは、どのような手順ですか?
銀行には、"土地先行ローン"という住宅ローンがあります。ご購入される土地を担保に、その範囲内で土地の融資が受けられるもので、こちらをご利用いただくことになります。
詳細は、各ローンプラザにお問い合わせください。

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Q7. 土地代金は確定していますが、建築費用はまだ概算額です。
この場合、どのような手続きになるのでしょうか?
着工前に建築金額を確定してローンを申し込む必要があります。この時点では土地代のみ確定しているので、あとは設計料と建築費用を確定させなければなりません。
この場合、今の概算見積で住宅ローンの借り入れが可能かどうかを融資先に相談されることが先決です。その金額と返済計画を考えて、どのような仕様の住宅にするかを設計者と相談して見積りを確定させることが必要です。
最終的に設計が確定し、工務店または施工者の見積りを取り寄せてから最終借入額を確定して建築工事をスタートさせることになります。

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Q8. 詳細設計終了後、概算額と増減や変更があると思いますが、
この増減にも対応できるのでしょうか?
対応できます。個別に対応させていただきますので、ご相談下さい。

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Q9. 利用費用はいつ支払うのですか?
信託口座設定料 (60,000円(税抜金額)
  信託口座に「請負金額」の入金が確認できたときに、「信託口座入金確認書」とともに
  請求書をお送りいたしますので、翌月末までにお振込み下さい。

支払手数料(支払い金額の1%)
  信託口座から、工務店(若しくは支払先)に支払いが行なわれる毎に、
  支払い金額の1%が手数料として差し引かれます。

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 建築計画の審査について


Q1. 事前融資審査を受ける際に、通常の手続きと手順が異なると書かれていますが、
具体的には、どのような違いがあるのでしょうか?
一般的に、土地と建物への融資は同一金融機関からとなりますので、土地融資を受けられる前に、弊社までご相談ください。
土地のローンのお申し込み手順は通常と同じですが、建物のローンを申し込み際に、「建築資金出来高支払管理制度」の契約書(建築主・工務店・弊社の三社契約)のコピーが必要になります。

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Q2. (株)ERIソリューションでの建築計画の審査とはどのようなものですか?
提出された書類をもとに、下記を審査します。
@建物を完成させるために必要な工事項目が揃っていること。
Aそれぞれの工事を行うために必要な金額が適切に配分されていること。

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Q3. 建築計画の審査や出来高支払の確認は、役所の審査と関連しますか?
(例えば、完了検査済書が無いと最終金が振り込まれない等。)
役所の審査とは関連しません。
金融機関の指示に基づき、建物の保存登記に必要な書類の提出をお願いします。

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Q4. 通常の住宅ローンより提出する書類が多くなりますが、事前審査の後、
これらの手続きが難しくなった場合、通常の住宅ローンに切り替えることは可能ですか?
お申し込みの後の切り替えは可能です。

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 信託口座について


Q1. 口座名が三井住友銀行の金銭信託口とはどのようなものなのでしょうか?
(株)ERIソリューションでは、お客様の資金を安全にお預かりするために、三井住友銀行と信託契約(収納金管理信託契約)を締結しています。預けられた建築資金は信託財産として、受益権者(=お客様)のために管理されます。これにより、弊社(委託者)、三井住友銀行(受託者)に万一のことがあっても、信託法にてお客様の資産として保全されることになります。

委託者:
((株)ERIソリューション)
信託契約を信託受託者(三井住友銀行)と交わし、信託財産(お客様が預けたお金=受益権)の処分(支払い・送金の手続き)の指示を行います。
受託者:
(三井住友銀行)
信託契約に基づいて信託財産(お客様が預けたお金)を管理し、委託者の指示により処分(支払い・送金の手続き)を行います。

信託法については、社団法人信託協会のホームページもご覧ください。

信託口座にお客様の建築資金が入金すると「建築資金信託口座入金確認書」を弊社よりお送りいたします。三井住友銀行より、半期毎(3月末と9月末)のその時点でのお客様ごとの信託口座の残高をご案内することになっております。

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Q2. 信託口座設定料の支払い時期はいつですか?
信託口座への建築資金の入金を確認した時点で「信託口座設定料 ¥60,000+消費税額」の請求書を「建築資金信託口座入金確認書」と合わせてお送りしますの、翌月末までにお振込をお願いします。お振込先の口座は、お客様の資金を預かる信託口座とは異なりますのでご注意ください。

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Q3. 信託口座を開設する手続きはどのようなものですか?
信託契約は、すでに(株)ERIソリューションと三井住友銀行で締結しております。
お客様が資金を預託する際の、信託銀行への事前連絡などのお手続きは、(株)ERIソリューションにて行ないますので、お客様が個別に契約を締結したり、口座を開設したりする手続きは不要です。

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Q4. 建築資金(自己資金および融資金)を振り込む際の口座はどちらになりますか?
三井住友銀行が管理する口座になります。
銀行名 三井住友銀行本店営業部
口座名 株式会社三井住友銀行(金銭信託口)
口座種類 当座
口座番号 建築資金支払業務委託契約書の右下をご確認ください。

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 工事中に関して


Q1. 工事の進捗状況を確認する方法は、どのような方法ですか?
調査員を手配して目視で行います。

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Q2. 「工事終了部分に所有権を確保する」とありますが、具体的にどのようにするのでしょうか?
契約書に、「建築中の建物の所有権は、既支払い分は建築主に属する」と明記しております。
支払いを行うたびに、支払い部分を確認し、その所有権を確保します。

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Q3. 建築中に建築資金の支払先及び支払金額の変更は可能ですか?
可能です。なお、支払先は、「工務店」「当該建築に関係する施工・設計・納材そのほかの役務を提供した先」に限定されます。

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Q4. 建築中に工務店が倒産した場合はどうなりますか?
完成保証会社・建築主・(株)ERIソリューションにて引継工務店を選定し、
信託口座に残ったお金を利用して建物を完成させます。

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Q5. 工事完成前に建築主が返済不能になった場合、どうなりますか?
建築資金出来高支払業務委託契約は解約となり、融資金融機関と協議の上、建築中建物と信託口座残額の処理を行います。

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 返済について


Q1. 自己資金の多い、少ないによる建て主の損得はありませんか?
自己資金の多少に関わらず、「すまいとマネープラン」では信託口座にて、契約金・設計監理費等を除く建築資金の全額の支払い管理を行い、自己資金も含めて「管理した資金」(請負金額)の総額から手数料をいただきます。自己資金の多少は関係ありません。

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Q2. .ローンの返済開始時期はいつですか?
金融機関による早期融資が工事着工時に行われた場合、返済は翌月から始まります。
住宅建築中は仮住まいの費用とともにローンの返済の資金が必要となりますので、予めご用意下さい。
(金融機関によって、元本据え置き型のローンを選択することも可能です。)

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Q3. 建築資金を信託口座に預けている間の金利はどうなりますか?
金利はつきません。

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 その他


Q1. 分離発注する際の条件はありますか?
例えばオープンシステムなら、共済加入が必須条件と聞いていますが。
分離発注で建築を進める場合、工事の完成は建築主の責任となり、通常の請負契約と異なります。
建築計画の内容によりご利用可能ですので、ご相談下さい。

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Q2. 性能表示制度を利用した場合、有利になる条件はありますか?
現在のところ、有利になる条件はありません。

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Q3. 工事請負業者は、完成保証制度への加入が条件とされていますが、
すまいと提携の完成保証以外の完成保証でもいいのでしょうか?
はい。すでに他の完成保証制度を利用して完成保証が付く現場については、すまいとマネープランをそのままご利用頂けます。だたし、完成保証の内容に保証者の免責事項がある場合は、その条件によります。
また、契約時に支払う契約金額が高額となる場合は利用できないことがあります。
なぜなら、すまいとマネープランでは、建築主からお預かりした資金で確実に建築物を完成し、建築主を様々な経済リスクから保護することを目的としているからです。

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Q4. 手付金(契約金)を、工務店に自己資金にてすでに支払い済みの場合はどうなりますか?
すまいとマネープランでは、建物金額全額の信託が原則となります。
すまいとマネープランのお申し込み時に、建築主が自己資金ですでに手付金等を支払い済みの場合は、個別のご相談となり、既支払い済の金額が多額の場合はご利用できない場合があります。
尚、ご利用が可能な場合には、第1回目の出来高支払いの際に、その出来高金額より支払い済みの金額相当を差し引いて、支払い手続きを行います。

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Q5. 請負契約のおける一般的な場合の手付金(契約金)の額について教えてください。
一般的には、契約の証(あかし)として請負工事代金の一定の金額(5〜10%前後)の手付金が支払われていることが多いようです。しかし手付金を支払った時点で、その金額相当の工事が行われていなければ過払いになり、お客様のリスクになってしまうので、「すまいとマネープラン」では、手付金は、原則「0」としています。
建設業法においては、手付金の額や保全措置について特に規定はありません。
すでに登記されている不動産(土地や分譲住宅)の売買における購入者の保護と不動産の流通の円滑化を目的とした宅地建物取引業法では、専門家である宅地建物取引業者が売主で、売買金額の5%または1000万円を超える手付金を受取る場合は、保証・保険・寄託等の手付金の保全措置を講じなければなりません。

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