坪単価って判りづらいですね。
説明するのに毎度苦慮いたします。

坪単価というのは、元々ハウスメーカーや工務店が概算建築金額を出すのに
手っ取り早くお客さまにお伝えするのに用いたのが始まりだと考えます。

本来ですと、設計図を書き上げてそれらを元に施工側が見積もりをして総額が出ます。
総額から建物の大きさを割ればそれが「坪いくら」ということになります。
ですので「見積りをしてみないと建物総額は判らない」というのが本当です。
それだとお客様も逃げてしまうので大体の金額を「坪いくら」でお知らせするのです。
「どんぶり勘定」なのです。

20年前ですと、建売の場合はどこも大体、大きさが25坪前後でバルコニーが1ヶ所出窓が2ヶ所、
和室が1ヶ所であればそうそう建築総額が変わらないので、
このどんぶり式「坪いくら」で「エイヤー」でそのまま契約といったことが普通に行われていました。
オプションで便所1ヶ所追加で20万円とか出窓1ヶ所追加で5万円とか、という具合です。

では「坪いくら」の坪ってどこまでを入れるのでしょうか？
一般的には建築基準法で参入すべき延床面積の部分になります。
ですから吹抜、玄関ポーチの一部、屋根無ベランダなどは参入されません。

ところが今は判りませんが、
20年前ですと「施工延坪」と言って、バルコニーや玄関ポーチなども参入して坪で割っていました。
相対的に坪単価は下がる仕組みです。

通常の家族は子供夫婦で4人です。
子供室2、LDK、夫婦寝室、便所2ヶ所、浴室、予備の部屋がモデル的間取りです。
建物でお金が掛かるのは、水周りのキッチン、便所、浴室です。
逆に掛からないのは子供室、寝室などのカラの部屋です。
子供夫婦で4人であれば建物大きさが20坪であろうと、40坪であろうと、キッチン、便所、浴室は増えません。
増えるのはカラの部屋の大きさです。
お金が掛からない部屋が大きくなるので、建物が大きくなると坪単価が下がるのです。

ローコストのハウスメーカーが「坪28万円〜」とうたってますが、
小さく40坪の場合とか書いてあるのはそういったことです。

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